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2013℃6. 25

目录

定位篇

01项目解读 02项目定位销售篇

03销售模式

区位交通
潮港
项目亻立于上海南郊奉贤的滨海小镇海湾镇,南接杭州
,是上海对接长三角区域的南部门户
.顶目区位.
7顶目位于上海南郊奉的;每小镇海、归直海冫归真处于上海市中心的正南面,郊环以外,距离市中心约40公里。南临杭州弯拥有绵延四十多瓮里的海岸线南北宽13.9公里,区厑总面积
100.60平方公里
,顶目交通.
7距离、甫年机场:40 ·45公里路程,交通便利,有利于国内、国际游客的来往
7距离港囗:距离上海的南面水上门户芦潮港40公里,规划中的金汇港游艇基地,有利于成为上海与杭爝湾两大旅游市场的联结点
7轨道交通.现状缺乏轨道交通,刁刂于市区大量游客的进入

项目所属海湾镇是上海市人囗密度最低、海岸线最长、人均绿化面积最大的镇,是上海市重点填海造阝爵见划项目"海上城市一一.一.丿、工岛"的向选址区域圜三巨

一城九镇
海湾滇位于上海市最韦端,是上海所有镇域中,人凵密度最低、海岸线最长、人均身七面积最大的读,卓有得天独厚的优势条件,上海人工岛的意向选址区域
奉贤区城镇体系
一个新城一一一南桥新城,两个中心一奉城中心滇和海湾中心滇,五个一般滇,规划确定海,毒真的总体功能定位为 空态海湾`知识海湾、游艇海湾,优先发展现代服务业
海:归直村镇体系
海镇由1个中区,2个中心村、 2个特色居住区和1个大学匠区组成。其中中心镇将集中发展行政:居住与商业功能

顶目地处未来海湾镇CBD区域,未来将导入一定数量的商务人士

上海市奉贤区海,镇廛控制性详.细规划
1粮讣E能Il.H.,冫,区m拊以丨厣1卜跚

,该片区以为中心,定位为体,度假脶巾心 为打造成功的休闲度假服务中心厂需结合屑边地块进行整体规划定位。达到中心区域同周边地块的协同发展。
·浠过整合地块丁造度假怵闲集群商业,可入更多特色怵闲业态丿打造各类主题怵闲顶巨,这类怵业具备较强的目的性吸引力,能为顶目.芾平极大的目的,生消黉人群.

本案所处片瓯划为海湾镇特色休闲商业中心

6

·项目亻立于海湾镇区南侧,西边为星火工业区。
·项目距海湾旅游区4km,距奉贤大学城5km。

·距南桥白联直线距离10km。

目前阶段,海湾镇重点发展大学城海湾旅游及海湾住宅区,本案距这两个板块有一定距离
随着海湾镇的全面发展 , 海湾镇区的核心作用将得意突显 本案所处位置将是海湾商业中心
·海湾镇区目前仅有一些基本社区配套商业,小型超市,低档餐饮以及生活服务。
·大学树及块目前无集中商业,同样以基本配套为主。

·海湾镇目前现有商业主要集中在旅游景点,商业较为分散,主要以餐饮和旅游零雪为主

海湾镇目前现有商业主要集中在旅游景点,而作为镇中心缺乏商业配套
目前旅游景点周边的商业较为分散,主要以餐饮和旅游零售为主,缺乏主题特色

海湾镇区规划人囗规模约1.6万人,人囗不足以支撑4万的商业体量

外部客流导入

顶目解读总结
顶目地处未来海湾镇CBD区域,未来将导入一定数量的商务人士
本案所处片区规划为海湾镇特色休闲商业中心
目前阶段,海湾镇重点发展大学城海湾旅游及海湾住宅区,本案距这两个板块有一定距离
随着海湾镇的全面发展,海湾镇区的核心作用将得意父显,本案所处位置将是海湾商业中心

海湾镇目前现有商业主要集中在旅游景点,而作为镇中心缺乏商业配套

目前旅游景点周边的商业较为分散,主要以餐饮和旅游零售为主,缺乏主题特色海湾镇区规划人囗规模约1.6万人,人囗不足以支撑4万 的商业体量

作为集中型商业,满足旅游顶目主题特色鲜明化商业中心的需求
作为未来海湾镇商业中心,可聚集镇区、工业区以及大学城的消费客群
11

经营特色 特色集市(market place)

业态规划蚨源投资

·餐饮、休闲娱乐为主,沿商业主干道依工商大道)设置零售豪靠办公;酒店位置设置配套服务

FU

1#楼一层
FU 21

4#楼一层FU
4#楼业态落位蚨源投资

4#楼二层FU

业态落位小结

主力商家

主力商家面积

各业态总面积

时尚零售

品牌服怖隼成店

1144,76

5903.08

运动

工978,49

屈氏

29838

精品超市

939.84

儿童类

小莹星

952.66

3011罔8

悠悠堂

279.25

餐饮

外婆家

766.84

10199.65

望湘园

454.94

豆捞坊

777 15

32333

691.57

必胜客

369,85

呷晡呷晡

258,8

敦煌小厨

259,95

休闲娱乐

影院

2000

6637,93

服务

1595.22

业态配比
.时尚零售
.餐饮
.休闲娱乐
.服务
上表面积为使用面积,得房率约68%

03

FIJ
商业地产诉求

·大型购物中心占据了开发商大量的资全、人力资源,是其核心、业旁,社区商业规模刁\ 数量多,资全上、人力上开发商都无暇顾及。
·然而,匕于品牌形象的考虑又必须实现可扌卖经营。

·商业普通销售模式势必会造成后期经营无序,影响开发商品牌形象,
·销售模式其价格空间小、销售周期长,整体销售抗性较大。

绿地、万科、华润等一线开发商的商业顶目同样面临这样的窘境。

商业地产诉求
开发商对于区商业一方面希望实现消售回笼资金,另一方面要可持续运营,保证品牌形象。

怎样的经营模式可以解决商业销售与运营的双重诉求?

售后委托经营管理
在销售价值最大化的同时,保证出售商业的健康持续经营,保证开发商品牌形象。

售后委托经营管理的优势和特点

传散售的“硬卖"
I. 销售缺乏运营主题支撑,价格空间小,去化周期长。

Il. 商铕位置会成为客户关注重点楼层`地下、内铺等销售抗性大 Ill未来回报不明确,投资风险大
IV.业主自由经营,业态杂乱,可控性差,影响开发商品牌形象。
营管理的“软卖"
营权分离,实现销售与运营的统一可以更高亻介格、更决去化。
皿 稳定回报,商晡位置对客户失去意义,商晡总价成为其关注声占 Ill.统一经营稳定回报,实现有经营的销售,客户投资有保障 IV.实现销售与可持续运营的平衡,开发商

形象有保障,并且第三方全程操盘开发商可节约大量的人力、物力和财力。

售后委托经营管理是解决社区商业销售与运营平衡诉求的最佳模式。

委托经营管理模式一的成功必须有赖于以下几个因素一

“四位一体,统一协调"
商业地产与住宅地产的本质不同在于且多元结构性,涉及销售招商运营和物业多个环节,且各个环节环环相扣,相辅相成。
因此售后委托经营管理模式要求必须四个环节四位一体统一协调,以保证项目的成功销售和可持续运营
顶目的销售、招商、运营和物业必须由一家公司全盘接手。

委托经营年限 15年委托经营的合理性分折

商家狙赁要求
小业主接受度
开发商补贴少
·小商家租期3巧年,但主力商家的租期需要10.15年甚至更长。
·从我们操作过的大量案例来看,投资客对太长的乇年阝交敏感最高接受15年的期限.一方面考虑通胀的原因,时间太长实际回报降低;另一方面,5一10年的期限足够商业的经营成熟,经营好可以纟乇,经营不好可以更换管理公司。
·若巧年固定回报,开发商补贴回报太多,实际到手利润较低。建议采用前7年固定回报,后8年1:9分成,开发商补贝乩目只交少。

合理委托经营年限 7 +
8
:巧年

%的回报对开发商来说相对适中,补贴成本不高。

后8年回报方式的合理性分折

顶目经啻预估 到手价1 · 5万元/ m,

总面积(m)

39654

到手价(万元/m,)

报价(万元/m)

t67

到手总销(万元)

59491

年份回报方式

第一年第二年第三、四年第五、七年
5%

6%抵扣房价抵扣房价现金回报现金回报

销售经营预测
委托经营前7年,顶目因处于培育期,开发商需要贴补一定经营成本和回报,才能实现售和可持续经啻的平衡。

销售代理模式

顶目销售代理模式



面积

代理费

均价

包销模式

溢价销售(1.2万以上)

代理公司

发展商

2

11035m2

1.5%

3

9871m2

1.5%

1

7963m2

1

4

7143m2

1 7

5

3643m2

1.5%

40%

60%

56
分楼号/楼层定价
整体定价1#楼定价2#楼定价
(万元/ m)
36060
32435
26工72
10980) 110356

面积

单价

3218
2978
2338
1042

1

合计/均价 9871合计/均价 7143
57

总面积(ma)

39654

到手价(万元/ma)

报价(万元/m)

1,67

到手总销(万元)

59481

整体消售经营预测一方案
目前对项目经页测是按照市场销售亻斛名进行初步的估算,7年开发商总计可能需补贝占回报15015万元。

经蕾预估

单位(万元)

平均租金
/0/m2)

预估租金收入

出租率

租金收入

惟广

人力成本

税收

行政管

理公司利河

支付回报

盈亏

累计盈亏

0℃ 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0℃ 0

0

0

0

0

0

t00

1447

0


1303

100

3965

.2763

.2763

1.00

1447

1303

100

3965

.2763

巧526

t20

1737

1563

100

4626

.3163

.8689

1.20

1737

1563

100

4626

.3163

.11852

1.20

1737

0


1563

100

4626

.3163

.15015

备注
@ 8 ·巧年,7%保底。

净到手收入:44466万元

@ 1:9分成(和小业主1:9分成)
58自己没有下载卷吗?
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